Geldscheine sind an einer Leine zum Trocknen aufgehängt

Das Fondshaus Union Investment hat den offenen Immobilienfonds UNI Immo ZBI Wohnen beträchtlich abwerten müssen. Unabhängige Sachverständige haben den Wert der Mietwohnungen, in die der Fonds investiert hat, um mehr als 860 Millionen € auf 4,3 Milliarden € heruntergestuft. Nach einer Sonderbewertung sei der Bestand der Immobilien entsprechend abgewertet worden. Darüber berichten nun Süddeutsche Zeitung und Handelsblatt. Den Schaden haben die Kunden, insbesondere solche von Volks- und Raiffeisenbanken, denen dieser Anlage empfohlen wurde, so die SZ.

Uni:Immo ZBI Wohnen investiert schwerpunktmäßig in Immobilien und Immobiliengesellschaften. Der Fokus liegt dabei auf deutschen Wohnimmobilien, Wohnhäusern, Wohnanlagen oder gemischt genutzten Geschäftshäusern mit Wohnungen. Das Fondsvermögen ist größtenteils in Wohnimmobilien in Groß- und Mittelstädten in Deutschland mit nachhaltigem wirtschaftlichen Entwicklungspotenzial, überwiegend fokussiert auf B-Lagen, angelegt. Einen Großteil seines Portfolios hat der Fonds in der Hochpreisphase des Marktes aufgebaut. Hohe Zuflüsse der Anleger wurden bei Uni Immo ZBI Wohnen zeitnah investiert.

Teilweise geschah dies durch den Ankauf größerer Portfolios mit hohem Objektdurchschnittsalter, kleinteiligem Immobilienbestand und einem hohen Anteil nicht indexerter Altmietverträge. Der Anteil junger Immobilien ist vergleichsweise niedrig. Die Vermietungsquote ist unterdurchschnittlich. Darauf wies nunmehr Sonja Knorr von Scope Fonds Analysis in ihrer Stellungnahme vom 27.6.2024 hin. Um auf weitere Mittelabflüsse vorbereitet zu sein und im Bedarfsfall weitere Liquidität beschaffen zu können, müssen Teile des Immobilienportfolios bei offenen Immobilienfonds kurzfristig vermarktungsfähig sein. Dazu gehört unter anderem auch, die Vermietungen auf hohem Niveau zu halten.

Sobald Fonds gezwungen sein sollten, vermehrt Bestandsobjekte mit Abschlägen zu veräußern, drohen negative Effekte auf den Fondsanteilspreis. Dieses negative Szenario ist durch zunehmende Anteilscheinrückgaben für einige Fonds wahrscheinlicher geworden. Den Höhepunkt der Abschlüsse für das laufende Jahr für uni immo zbi wohnen erwartet Scope im dritten Quartal, so Sonja Knorr.

Schadensersatz für Anleger?


Aus diesem Grund sollten betroffene Anleger jetzt prüfen lassen, ob sie den Anlagebetrag im Wege des Schadensersatzes zurückbekommen können. Denn: empfiehlt eine Bank einem Kunden, der beraten werden will, ein Anlageobjekt, kommt bereits stillschweigend ein Beratungsvertrag zustande. Dieser verpflichtet die Bank zur ordnungsgemäßen Beratung. Für eine fehlerhafte Beratung hat die Bank dem Anleger einzustehen. War die Beratung nicht ordnungsgemäß, führt dies zu einer Schadensersatzpflicht der Bank. Deswegen ist ganz entscheidend, wie das konkrete Beratungsgespräch des Anlegers aussah, welchen Inhalt es hatte. Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Beratung insbesondere bei einem bankmäßigen Berater sind relativ hoch. 

Uni:Immo ZBI Wohnen investiert schwerpunktmäßig in Immobilien und Immobiliengesellschaften. Der Fokus liegt dabei auf deutschen Wohnimmobilien, Wohnhäusern, Wohnanlagen oder gemischt genutzten Geschäftshäusern mit Wohnungen. Das Fondsvermögen ist größtenteils in Wohnimmobilien in Groß- und Mittelstädten in Deutschland mit nachhaltigem wirtschaftlichen Entwicklungspotenzial, überwiegend fokussiert auf B-Lagen, angelegt. Einen Großteil seines Portfolios hat der Fonds in der Hochpreisphase des Marktes aufgebaut. Hohe Zuflüsse der Anleger wurden zeitnah investiert.

Teilweise geschah dies durch den Ankauf größerer Portfolios mit hohem Objektdurchschnittsalter, kleinteiligem Immobilienbestand und einem hohen Anteil nicht indexerter Altmietverträge. Der Anteil junger Immobilien ist vergleichsweise niedrig. Die Vermietungsquote ist unterdurchschnittlich. Darauf wies nunmehr Sonja Knorr von Scope Fonds Analysis in ihrer Stellungnahme vom 27.6.2024 hin. Um auf weitere Mittelabflüsse vorbereitet zu sein und im Bedarfsfall weitere Liquidität beschaffen zu können, müssen Teile des Immobilienportfolios bei offenen Immobilienfonds kurzfristig vermarktungsfähig sein. Dazu gehört unter anderem auch, die Vermietungen auf hohem Niveau zu halten. 

Sobald Fonds gezwungen sein sollten, vermehrt Bestandsobjekte mit Abschlägen zu veräußern, drohen negative Effekte auf den Fondsanteilspreis. Dieses negative Szenario ist durch zunehmende Anteilscheinrückgaben für einige Fonds wahrscheinlicher geworden. Den Höhepunkt der Abschlüsse für das laufende Jahr erwartet Scope im dritten Quartal, so Sonja Knorr.

Die Bank hat Beratungspflichten

Bei einem Beratungsvertrag ist die Bank zu mehr als einer Plausibilitätsprüfung verpflichtet. Für den Umfang der Beratungspflichten ist unter anderem auch von Bedeutung, ob die beratende Bank das Anlageprodukt in ein von ihr zusammengestelltes Programm aufgenommen und sie dieses zur Grundlage der Beratung gemacht hat. Die Bank ist verpflichtet, eine Anlage, die sie empfehlen will, mit banküblichen kritischen Sachverstand zu prüfen. Die Plausibilitätsprüfung erfasst nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. 

Produktinformation Stand 11.2.2023 Uni Immo Wohnen ZBI „Risikoklasse geringes Risiko“ gerechtfertigt?

Anleger fragen sich: Ist die Einstufung der Produktinformation Stand 11.2.2023 Uni Immo ZBI Wohnen „Risikoklasse geringes Risiko“ gerechtfertigt ?

Die Einstufung eines offenen Immobilienfonds in die Risikoklasse 1, die ein geringes Risiko anzeigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der spezifischen Eigenschaften des Fonds, der Art der gehaltenen Immobilien und der Marktdynamik. Allgemein lassen sich jedoch folgende Überlegungen anstellen:

  1. Volatilität und Liquidität: Offene Immobilienfonds tendieren dazu, weniger volatil zu sein als Aktien, da Immobilienwerte in der Regel stabiler sind. Die Liquidität kann jedoch variieren, und in Krisenzeiten kann es zu Liquiditätsengpässen kommen, wie es in der Vergangenheit bei einigen Fonds der Fall war.
  2. Diversifikation: Viele offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Objekten und Standorten, was das Risiko diversifiziert und zu einer stabilen Wertentwicklung beitragen kann. Die breite Streuung über verschiedene Immobilientypen und Regionen hinweg kann das Risiko weiter reduzieren.
  3. Marktschwankungen und wirtschaftliche Bedingungen: Immobilienmärkte sind von lokalen und globalen wirtschaftlichen Bedingungen abhängig, die sich auf die Bewertungen und Einnahmen aus Mieten auswirken können. Wirtschaftliche Abschwünge können daher auch offene Immobilienfonds beeinflussen.
  4. Regulierung und Management: Die Qualität des Managements und die regulatorischen Rahmenbedingungen, unter denen ein Fonds operiert, spielen eine wichtige Rolle. Gut gemanagte Fonds mit einem erfahrenen Managementteam und einer soliden Investitionsstrategie sind in der Regel weniger risikobehaftet.
  5. Risikoklasse und Erwartungen: Eine Einstufung in Risikoklasse 1 bedeutet im Allgemeinen, dass ein Investment sehr sicher ist, mit geringer Wahrscheinlichkeit für Kapitalverluste. Obwohl offene Immobilienfonds als vergleichsweise sicher gelten, sind sie möglicherweise nicht ganz frei von Risiken, insbesondere im Hinblick auf Liquiditätsrisiken und Marktsensitivität.

In der Praxis werden offene Immobilienfonds oft in eine etwas höhere Risikokategorie eingeordnet, typischerweise Risikoklasse 2 oder 3, um die potenziellen Liquiditäts- und Marktrisiken widerzuspiegeln. Eine Einstufung in Risikoklasse 1 erscheint daher zweifelhaft, es sei denn, es handelt sich um einen besonders stabilen und gut diversifizierten Fonds mit sehr geringen Schwankungen und Risiken. Deshalb sind die spezifischen Details und die Historie des betreffenden Fonds genau zu analysieren, um eine fundierte Entscheidung über die Angemessenheit dieser Risikoklasse zu treffen.

Lassen Sie Ihre Ansprüche überprüfen


Anleger des Uni Immo ZBI Wohnen fragen sich, wie die künftigen Aussichten ihrer Anlage sind. Eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft müsste 12 Monate im Voraus angekündigt werden. Derzeit ist der Rücknahmepreis um über 17 % eingebrochen.
Anlegern, die ihr investiertes Geld zurück erlangen wollen, rät Rechtsanwalt Dr. Gasser deshalb, anwaltlich prüfen zu lassen, ob Ansprüche aus Beratungshaftung bestehen. War die Beratung fehlerhaft, kommen Ansprüche aus Beratungshaftung in Betracht. Der Anleger erhält seinen Anlagebetrag zurück und überträgt die Fondsanteile an den Berater – die Bank.

Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser


Rechtsanwalt Dr. Gasser konnte bereits in vergleichbaren anderen Fällen einer Vielzahl von Anlegern gerichtlich und außergerichtlich erfolgreich zu ihrem Recht verhelfen. Rechtsanwalt Dr. Gasser bietet betroffenen Anlegern einen kostenlosen telefonischen Erst-Check.

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