Offene Immobilienfonds
Geld der Anleger in Gefahr?

Bei Beratungshaftung bei offenen Immobilienfonds geht es um die Rechte geschädigter Anleger, die durch fehlerhafte Beratung finanzielle Verluste erlitten haben. Anlegern steht in solchen Fällen ein Anspruch auf Schadensersatz zu, sofern die Beratung nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Es ist wichtig, dass Anleger sich über ihre Rechte und Möglichkeiten im Falle einer fehlerhaften Beratung informieren.

UniImmo Wohnen ZBI – Risiko zu gering eingestuft

Uni:Immo ZBI Wohnen wurde beträchtlich abgewertet.

Der Fondsmanager ZBI hat das Risiko beim offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI

zu gering eingestuft. Das hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 21. Februar

2025 entschieden (Az.: 4 HK O 5879/24). „Anleger wurden somit über ihr tatsächliches

Risiko getäuscht. Daraus können sich Schadenersatzansprüche ergeben“, sagt

Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser.

Der offene Immobilienfonds wurde von der ZBI – Zentral Boden Immobilien Gruppe und

Union Investment aufgelegt. Ende Juni 2024 ist der Wert des Fonds nach einer

Sonderbewertung um fast 17 Prozent eingebrochen. Für die Anleger bedeutet das enorme

Verluste. Den Risikoindikator hatte die ZBI im Basisinformationsblatt mit 2 von 7 angeben.

Das bedeutet „niedriges Risiko“. Nach der Abwertung des Fonds wurde der Risikoindikator

im Juli 2024 auf 3 angehoben, was immer noch lediglich ein „mittelniedriges Risiko“

bedeutet.

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hält den Risikoindikator von 2 bzw. 3 für zu

niedrig. Der Risikoindikator hätte ihrer Ansicht nach der Stufe 6 zugeordnet werden müssen.

Der Anleger werde durch die zu niedrige Einstufung über sein Risiko getäuscht und hätte

seine Anlageentscheidung überdacht, wenn ihm das höhere Risiko bekannt gewesen wäre,

so die Verbraucherzentrale.

Das LG Nürnberg-Fürth folgte der Argumentation der Verbraucherschützer und gab der

Unterlassungsklage statt. Der Fondsmanager ZBI darf das Risiko beim offenen

Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI nicht mehr mit 2 bzw. 3 angeben. Diese

Risikobewertung entspreche nicht den gesetzlichen Vorgaben.

Die Einschätzung des Risikos das investierte Geld zu verlieren, sei für den Verbraucher das

entscheidende Kriterium für seine Anlageentscheidung. Dabei orientiere er sich maßgeblich

an der Risikoeinstufung im Informationsblatt. Werde der Risikoindikator zu niedrig

angegeben, werde der Verbraucher über sein Risiko getäuscht, machte das Gericht weiter

deutlich.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und ZBI kann noch Berufung einlegen.

Das LG Nürnberg-Fürth hat zwar nicht über Schadenersatzansprüche entschieden, dennoch

stärkt das Urteil die Position der Anleger. „Das Risiko ist ein entscheidendes Kriterium für die

Anlageentscheidung. Daher muss der Anleger im Rahmen einer ordnungsgemäßen

Anlageberatung auch über die bestehenden Risiken genau aufgeklärt werden. Werden die

Risiken verharmlost, können den Anlegern Schadenersatzansprüche entstanden sein“, so

Rechtsanwalt Dr. Gasser, der bereits zahlreiche geschädigte Anleger des UniImmo Wohnen

ZBI vertritt.

Die Fondsanteile wurden u.a. von Volksbanken und Raiffeisenbanken vertrieben.

Rechtsanwalt Dr. Gasser: „Bei Banken liegen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße

Anlageberatung besonders hoch, so dass die Anleger ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen

sollten.“

Die Risikobewertung in der Basisinformation ist unzureichend, weil sie sich ausschließlich auf den Synthetischen Risiko-Rendite-Indikator (SRI) der Emittentin stützt. Dies zeigt sich an mehreren systematischen Schwächen:

a) Fehlende Standardisierung der Risikoklassifizierung

Banken verwenden individuelle Modelle für die Risikoeinstufung, da es keine einheitlichen EU-weiten Standards gibt. Der SRI eines Emittenten basiert zwar auf historischen Schwankungen der letzten fünf Jahre, jedoch:

• Immobilienfonds bewerten ihre Assets oft nur vierteljährlich, nicht täglich, so auch hier

• Die PRIIP-Verordnung verlangt bei monatlicher Preisberechnung eine Risikostufe 6, was viele Emittenten ignorieren.

b) Methodische Mängel des SRI

Der Indikator weist drei Kernprobleme auf:

aa) Verzerrte Historiendaten:

Er berechnet das „historisch durchschnittliche Verlustpotenzial“ durch rollierende 12-Monats-Zeiträume. Immobilienzyklen von 7-10 Jahren werden so nicht abgebildet.

bb) Fehlende Forward-Looking-Analyse:

Der SRI berücksichtigt nicht:

a. Leerstandsrisiken

b. Zinsänderungseffekte auf Kreditfinanzierungen

c. Regionale Marktungleichgewichte

cc) Dynamische Anpassungslücken:

Obwohl der SRI theoretisch anpassbar ist, zeigen Praxisbeispiele wie „UniImmo: Wohnen ZBI“, dass Emittenten Risikostufen trotz Marktcrashs monatelang nicht korrigieren.

dd) Regulatorische Konflikte

Das aktuelle Gerichtsurteil des LG Nürnberg-Fürth belegt die Diskrepanzen. Das LG Nürnberg-Fürth urteilte, dass diese Lücken eine irreführende Risikokommunikation darstellen. Banken müssen daher zusätzlich:

• Eigenständige Stress-Tests durchführen

• Liquiditätsreserven überprüfen (5%-Mindestquote nach KAGB)

• Marktpreisrisiken separat bewerten

Eine rein emittentengesteuerte SRI-Basierung genügt nicht, da Interessenkonflikte und methodische Begrenzungen die Risikotransparenz gefährden.

Rechtsanwalt Dr. Gasser steht betroffenen Anlegern des offenen Immobilienfonds UniImmo

Wohnen ZBI gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.

Anleger mit Fondsbeteiligung

Geld in Immobilien anzulegen, ohne selbst eine immobilie erwerben zu müssen, erschien vielen Anlegern lukrativ und sicher. Die Anleger beteiligten sich an Fonds. Diese erwarben dann Bürogebäude, Einkaufscenter, Ladenflächen und sonstige Gewerbeobjekte. Durch die Corona-Pandemie entdeckten Unternehmen und Arbeitnehmer das Homeoffice. Dadurch reduzierte sich der Bedarf für Büroarbeitsplätze. Dazu kommt der Trend zu Ladenschließungen des Einzelhandels in den Innenstädten. Gewerbeimmobilien drohen deshalb Preisabschläge. Dennoch werden weitere Büroimmobilien gebaut.

Welche Risiken bestehen grundsätzliche bei offenen Immobilienfonds ?

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in verschiedene Immobilienobjekte investieren und somit Anlegern indirekt die Möglichkeit geben, in Immobilien zu investieren. Obwohl diese Fonds als vergleichsweise sicher und stabil gelten, gibt es auch Risiken, auf die Anleger achten sollten. Hier sind einige der wichtigsten Risiken:

1. Liquiditätsrisiko: Offene Immobilienfonds können Anlagegelder nur dann auszahlen, wenn ausreichend liquide Mittel vorhanden sind. Wenn jedoch viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern, kann dies dazu führen, dass der Fonds nicht genug liquide Mittel hat, um alle Anfragen zu erfüllen. In diesem Fall können Aussetzungen oder Kürzungen von Auszahlungen eintreten.
2. Marktrisiko: Der Wert von Immobilien kann schwanken und hängt von vielen Faktoren ab, wie z.B. der allgemeinen Wirtschaftslage, der Lage der Immobilie und der Nachfrage nach Immobilien. Wenn die Immobilienpreise fallen, kann dies auch den Wert der Anteile an einem offenen Immobilienfonds beeinflussen.
3. Konzentrationsrisiko: Offene Immobilienfonds investieren oft in bestimmte Arten von Immobilien (z.B. Bürogebäude oder Einkaufszentren) oder in bestimmten Regionen. Wenn sich die Nachfrage oder die Wirtschaftslage in diesen Segmenten verschlechtert, kann sich dies negativ auf den Fonds auswirken.
4. Managementrisiko: Die Performance eines offenen Immobilienfonds hängt auch von der Qualität des Managements ab. Eine schlechte Fondsleitung kann zu schlechten Investitionsentscheidungen führen, die den Fonds negativ beeinflussen können.
5. Währungsrisiko: Wenn ein offener Immobilienfonds in Immobilien im Ausland investiert, ist er auch dem Risiko von Währungsschwankungen ausgesetzt. Wenn die Währung des Ziellandes schwächer wird, kann dies den Wert der Investitionen im Fonds negativ beeinflussen.

Es ist wichtig, dass Anleger diese Risiken verstehen und sorgfältig abwägen, bevor sie in offene Immobilienfonds investieren. Es empfiehlt sich auch, eine breite Diversifikation zu suchen und auf eine professionelle Fondsleitung zu achten, um das Risiko zu minimieren.

Sind offene Immobilienfonds zur Altersvorsorge geeignet ?

Offene Immobilienfonds können für einige Anleger als Teil ihrer Altersvorsorge-Strategie geeignet sein, sollten aber nicht als alleinige Lösung betrachtet werden. Wie bei jeder Anlageform gibt es Vor- und Nachteile, die berücksichtigt werden müssen.

Ein Vorteil von offenen Immobilienfonds ist, dass sie in der Regel als langfristige Investition betrachtet werden und langfristig stabile Erträge generieren können. Immobilieninvestitionen sind historisch gesehen auch weniger volatil als andere Anlageformen, wie z.B. Aktien.

Allerdings gibt es auch Risiken, die auch für die Altersvorsorge-Strategie berücksichtigt werden müssen. Insbesondere das Liquiditätsrisiko kann bei kurzfristig benötigtem Kapital ein Problem darstellen. Offene Immobilienfonds können auch unter Umständen Aussetzungen oder Kürzungen von Auszahlungen vornehmen, was insbesondere für Anleger in der Rentenphase problematisch sein kann.

Darüber hinaus sollten Anleger bedenken, dass offene Immobilienfonds in der Regel nicht so einfach zu handeln sind wie andere Anlageformen. Der Kauf und Verkauf von Anteilen an einem solchen Fonds kann länger dauern und es können Gebühren anfallen.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass offene Immobilienfonds für einige Anleger als Teil ihrer Altersvorsorge-Strategie geeignet sein können, jedoch sollten sie nicht als alleinige Lösung betrachtet werden. Anleger sollten die Vor- und Nachteile abwägen und sich bewusst sein, dass es auch andere Anlageformen gibt, die für ihre individuellen Bedürfnisse besser geeignet sein können.

Regulatorische Rahmenbedingungen

In Deutschland gibt es spezifische regulatorische Rahmenbedingungen, die den Schutz der Anleger bei offenen Immobilienfonds gewährleisten sollen. Hier sind einige der wichtigsten Maßnahmen und Regelungen:

1. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): Das KAGB bildet den rechtlichen Rahmen für offene Immobilienfonds in Deutschland. Es regelt die Zulassung, Organisation, Investitionspolitik, Verwaltung und Vermarktung dieser Fonds. Das Gesetz stellt sicher, dass die Fonds bestimmte Anforderungen erfüllen, um den Anlegerschutz zu gewährleisten.
2. Anlagegrenzen und Diversifikation: Das KAGB legt Anlagegrenzen fest, die den Fonds vorschreiben, wie viel Kapital in bestimmte Immobilienarten oder -märkte investiert werden darf. Zudem sind Fonds verpflichtet, ihr Vermögen ausreichend zu diversifizieren, um das Risiko zu streuen.
3. Unabhängige Verwahrstelle: Offene Immobilienfonds müssen eine unabhängige Verwahrstelle ernennen, die das Vermögen des Fonds verwahrt und überwacht. Dadurch wird gewährleistet, dass die Vermögenswerte des Fonds geschützt sind und von der Verwaltungsgesellschaft getrennt gehalten werden.
4. Liquiditätsmanagement: Offene Immobilienfonds müssen Liquiditätsmanagementregeln einhalten, um sicherzustellen, dass sie jederzeit in der Lage sind, Anteile zurückzunehmen oder auszuzahlen. Dazu gehören beispielsweise Mindestliquiditätsquoten und Regeln für die Aussetzung der Anteilrücknahme in Ausnahmesituationen.
5. Regelmäßige Bewertung: Offene Immobilienfonds müssen ihr Immobilienportfolio regelmäßig bewerten lassen, um den aktuellen Wert zu ermitteln. Die Bewertung erfolgt in der Regel durch unabhängige Sachverständige oder externe Bewertungsagenturen, um Objektivität und Transparenz sicherzustellen.
6. Anlegerinformationen und Berichterstattung: Offene Immobilienfonds sind verpflichtet, Anleger umfassend zu informieren und regelmäßig über die Entwicklung des Fonds zu berichten. Dazu gehören verständliche Anlegerinformationen, Jahres- und Halbjahresberichte sowie regelmäßige Updates zur Performance und den Kosten des Fonds.
7. Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): Offene Immobilienfonds unterliegen der Aufsicht der BaFin. Die BaFin überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und kann bei Verstößen Maßnahmen ergreifen, um die Interessen der Anleger zu schützen.
8. Diese regulatorischen Rahmenbedingungen in Deutschland sollen sicherstellen, dass offene Immobilienfonds transparent und verantwortungsvoll agieren, das Risiko für die Anleger minimiert wird und ihre Interessen geschützt sind. Anleger sollten jedoch trotz dieser Maßnahmen ihre eigenen Recherchen durchführen und sich vor einer Anlageentscheidung gründlich informieren.

Lange Kündigungsfristen

Anleger, die aus ihren Fonds aussteigen wollen, sehen sich langen Kündigungsfristen (ein Jahr) ausgesetzt. Das Risiko ist: ist der Fonds dann nicht mehr in der Lage, die Rückgabewünsche der Anleger zu erfüllen, wird die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Diese vom Gesetzgeber vorgesehene Maßnahme soll eigentlich das Fondsvermögen schützen. Stabilisiert sich der Fonds jedoch nicht, kommt es zu dessen Abwicklung. Diese ist mit erheblichen Abwertungen der Fondsanteile verbunden. Anleger, die geglaubt haben, eine sichere Anlage zu besitzen, müssen dann erhebliche Verluste in Kauf nehmen.

Schadensersatz bei Falschberatung

In dieser Situation hilft die Rechtsprechung den Anlegern. Bereits in zwei Grundsatzentscheidungen aus dem jahr 2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der >berater den Anleger auf das Aussetzungsrisiko hinweisen muss (BGH, Urteile vom 29. April 2014, XI ZR 130/13 und XI ZR 477/12).Unterbleibt die Aufklärung, erhält der Anleger die Beteiligungssumme abzüglich eventuell erlangter Ausschüttungen Zug um Zug gegen Übertragung der Anlage zurück.

Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser übernimmt die Durchsetzung Ihrer Rechte

Haben Sie in einen offenen Immobilienfonds investiert und möchten über Ihre rechtlichen Möglichkeiten beraten werden, können Sie mich unter 0431-99697080 anrufen oder mir eine E-Mail unter gasser@ingogasser.de schicken. Die Erstberatung ist kostenlos.

www.ingogasser.de

Erfolgreich im Bank- und Kapitalmarktrecht

Dr. Ingo Gasser ist seit über 30 Jahren im Bereich Bank- und Kapitalmarktrecht tätig. Er ist seit vielen Jahren Mitglied der Arbeitsgemeinschaft „Bank- und Kapitalmarktrecht“ des Deutschen Anwaltsvereins und auf den Gebieten des Anlegerschutzes und des Kapitalanlagerechts bundesweit erfolgreich tätig.