Offene Immobilienfonds
Geld der Anleger in Gefahr?
Offene Immobilienfonds spüren seit 2022 die Trendwende im Immobilienmarkt 2022, so das Handelsblatt am 24.01.2023. Anleger fühlen sich hingegen mit offenen Immobilienfonds in Sicherheit. Wenn der Boom auf Ladenlokale, Einkaufszentren und Büros jedoch vorbei ist, ist das Geld der Anleger in Gefahr.
Uni:Immo ZBI Wohnen wurde beträchtlich abgewertet.
Anleger mit Fondsbeteiligung
Geld in Immobilien anzulegen, ohne selbst eine immobilie erwerben zu müssen, erschien vielen Anlegern lukrativ und sicher. Die Anleger beteiligten sich an Fonds. Diese erwarben dann Bürogebäude, Einkaufscenter, Ladenflächen und sonstige Gewerbeobjekte. Durch die Corona-Pandemie entdeckten Unternehmen und Arbeitnehmer das Homeoffice. Dadurch reduzierte sich der Bedarf für Büroarbeitsplätze. Dazu kommt der Trend zu Ladenschließungen des Einzelhandels in den Innenstädten. Gewerbeimmobilien drohen deshalb Preisabschläge. Dennoch werden weitere Büroimmobilien gebaut.
Welche Risiken bestehen grundsätzliche bei offenen Immobilienfonds ?
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in verschiedene Immobilienobjekte investieren und somit Anlegern indirekt die Möglichkeit geben, in Immobilien zu investieren. Obwohl diese Fonds als vergleichsweise sicher und stabil gelten, gibt es auch Risiken, auf die Anleger achten sollten. Hier sind einige der wichtigsten Risiken:
- Liquiditätsrisiko: Offene Immobilienfonds können Anlagegelder nur dann auszahlen, wenn ausreichend liquide Mittel vorhanden sind. Wenn jedoch viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern, kann dies dazu führen, dass der Fonds nicht genug liquide Mittel hat, um alle Anfragen zu erfüllen. In diesem Fall können Aussetzungen oder Kürzungen von Auszahlungen eintreten.
- Marktrisiko: Der Wert von Immobilien kann schwanken und hängt von vielen Faktoren ab, wie z.B. der allgemeinen Wirtschaftslage, der Lage der Immobilie und der Nachfrage nach Immobilien. Wenn die Immobilienpreise fallen, kann dies auch den Wert der Anteile an einem offenen Immobilienfonds beeinflussen.
- Konzentrationsrisiko: Offene Immobilienfonds investieren oft in bestimmte Arten von Immobilien (z.B. Bürogebäude oder Einkaufszentren) oder in bestimmten Regionen. Wenn sich die Nachfrage oder die Wirtschaftslage in diesen Segmenten verschlechtert, kann sich dies negativ auf den Fonds auswirken.
- Managementrisiko: Die Performance eines offenen Immobilienfonds hängt auch von der Qualität des Managements ab. Eine schlechte Fondsleitung kann zu schlechten Investitionsentscheidungen führen, die den Fonds negativ beeinflussen können.
- Währungsrisiko: Wenn ein offener Immobilienfonds in Immobilien im Ausland investiert, ist er auch dem Risiko von Währungsschwankungen ausgesetzt. Wenn die Währung des Ziellandes schwächer wird, kann dies den Wert der Investitionen im Fonds negativ beeinflussen.
Es ist wichtig, dass Anleger diese Risiken verstehen und sorgfältig abwägen, bevor sie in offene Immobilienfonds investieren. Es empfiehlt sich auch, eine breite Diversifikation zu suchen und auf eine professionelle Fondsleitung zu achten, um das Risiko zu minimieren.
Sind offene Immobilienfonds zur Altersvorsorge geeignet ?
Offene Immobilienfonds können für einige Anleger als Teil ihrer Altersvorsorge-Strategie geeignet sein, sollten aber nicht als alleinige Lösung betrachtet werden. Wie bei jeder Anlageform gibt es Vor- und Nachteile, die berücksichtigt
werden müssen.
Ein Vorteil von offenen Immobilienfonds ist, dass sie in der Regel als langfristige Investition betrachtet werden und langfristig stabile Erträge generieren können. Immobilieninvestitionen sind historisch gesehen auch weniger volatil als andere Anlageformen, wie z.B. Aktien.
Allerdings gibt es auch Risiken, die auch für die Altersvorsorge-Strategie berücksichtigt werden müssen. Insbesondere das Liquiditätsrisiko kann bei kurzfristig benötigtem Kapital ein Problem darstellen. Offene Immobilienfonds können auch unter Umständen Aussetzungen oder Kürzungen von Auszahlungen vornehmen, was insbesondere für Anleger in der Rentenphase problematisch sein kann.
Darüber hinaus sollten Anleger bedenken, dass offene Immobilienfonds in der Regel nicht so einfach zu handeln sind wie andere Anlageformen. Der Kauf und Verkauf von Anteilen an einem solchen Fonds kann länger dauern und es können Gebühren anfallen.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass offene Immobilienfonds für einige Anleger als Teil ihrer Altersvorsorge-Strategie geeignet sein können, jedoch sollten sie nicht als alleinige Lösung betrachtet werden. Anleger sollten die Vor- und Nachteile abwägen und sich bewusst sein, dass es auch andere Anlageformen gibt, die für ihre individuellen Bedürfnisse besser geeignet sein können.
Regulatorische Rahmenbedingungen
In Deutschland gibt es spezifische regulatorische Rahmenbedingungen, die den Schutz der Anleger bei offenen Immobilienfonds gewährleisten sollen. Hier sind einige der wichtigsten Maßnahmen und Regelungen:
- Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): Das KAGB bildet den rechtlichen Rahmen für offene Immobilienfonds in Deutschland. Es regelt die Zulassung, Organisation, Investitionspolitik, Verwaltung und Vermarktung dieser Fonds. Das Gesetz stellt sicher, dass die Fonds bestimmte Anforderungen erfüllen, um den Anlegerschutz zu gewährleisten.
- Anlagegrenzen und Diversifikation: Das KAGB legt Anlagegrenzen fest, die den Fonds vorschreiben, wie viel Kapital in bestimmte Immobilienarten oder -märkte investiert werden darf. Zudem sind Fonds verpflichtet, ihr Vermögen ausreichend zu diversifizieren, um das Risiko zu streuen.
- Unabhängige Verwahrstelle: Offene Immobilienfonds müssen eine unabhängige Verwahrstelle ernennen, die das Vermögen des Fonds verwahrt und überwacht. Dadurch wird gewährleistet, dass die Vermögenswerte des Fonds geschützt sind und von der Verwaltungsgesellschaft getrennt gehalten werden.
- Liquiditätsmanagement: Offene Immobilienfonds müssen Liquiditätsmanagementregeln einhalten, um sicherzustellen, dass sie jederzeit in der Lage sind, Anteile zurückzunehmen oder auszuzahlen. Dazu gehören beispielsweise Mindestliquiditätsquoten und Regeln für die Aussetzung der Anteilrücknahme in Ausnahmesituationen.
- Regelmäßige Bewertung: Offene Immobilienfonds müssen ihr Immobilienportfolio regelmäßig bewerten lassen, um den aktuellen Wert zu ermitteln. Die Bewertung erfolgt in der Regel durch unabhängige Sachverständige oder externe Bewertungsagenturen, um Objektivität und Transparenz sicherzustellen.
- Anlegerinformationen und Berichterstattung: Offene Immobilienfonds sind verpflichtet, Anleger umfassend zu informieren und regelmäßig über die Entwicklung des Fonds zu berichten. Dazu gehören verständliche Anlegerinformationen, Jahres- und Halbjahresberichte sowie regelmäßige Updates zur Performance und den Kosten des Fonds.
- Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin): Offene Immobilienfonds unterliegen der Aufsicht der BaFin. Die BaFin überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und kann bei Verstößen Maßnahmen ergreifen, um die Interessen der Anleger zu schützen.
- Diese regulatorischen Rahmenbedingungen in Deutschland sollen sicherstellen, dass offene Immobilienfonds transparent und verantwortungsvoll agieren, das Risiko für die Anleger minimiert wird und ihre Interessen geschützt sind. Anleger sollten jedoch trotz dieser Maßnahmen ihre eigenen Recherchen durchführen und sich vor einer Anlageentscheidung gründlich informieren.
Lange Kündigungsfristen
Anleger, die aus ihren Fonds aussteigen wollen, sehen sich langen Kündigungsfristen (ein Jahr) ausgesetzt. Das Risiko ist: ist der Fonds dann nicht mehr in der Lage, die Rückgabewünsche der Anleger zu erfüllen, wird die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Diese vom Gesetzgeber vorgesehene Maßnahme soll eigentlich das Fondsvermögen schützen. Stabilisiert sich der Fonds jedoch nicht, kommt es zu dessen Abwicklung. Diese ist mit erheblichen Abwertungen der Fondsanteile verbunden. Anleger, die geglaubt haben, eine sichere Anlage zu besitzen, müssen dann erhebliche Verluste in Kauf nehmen.
Schadensersatz bei Falschberatung
In dieser Situation hilft die Rechtsprechung den Anlegern. Bereits in zwei Grundsatzentscheidungen aus dem jahr 2014 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der >berater den Anleger auf das Aussetzungsrisiko hinweisen muss (BGH, Urteile vom 29. April 2014, XI ZR 130/13 und XI ZR 477/12).Unterbleibt die Aufklärung, erhält der Anleger die Beteiligungssumme abzüglich eventuell erlangter Ausschüttungen Zug um Zug gegen Übertragung der Anlage zurück.
Warnungen der EZB
Auch in seinem Artikel vom 03.04.2023 berichtet das Handelsblatt, dass die Warnungen vor Problemen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt immer schärfer werden. Die Europäische Zentralbank warnt vor einem Billionen-Risiko bei Gewerbeimmobilienfonds.
Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser übernimmt die Durchsetzung Ihrer Rechte
Haben Sie in einen offenen Immobilienfonds investiert und möchten über Ihre rechtlichen Möglichkeiten beraten werden, können Sie mich unter 0431-99697080 anrufen oder mir eine E-Mail unter gasser@ingogasser.de schicken. Die Erstberatung ist kostenlos.
Erfolgreich im Bank- und Kapitalmarktrecht
Dr. Ingo Gasser ist seit über 30 Jahren im Bereich Bank- und Kapitalmarktrecht tätig. Er ist seit vielen Jahren Mitglied der Arbeitsgemeinschaft „Bank- und Kapitalmarktrecht“ des Deutschen Anwaltsvereins und auf den Gebieten des Anlegerschutzes und des Kapitalanlagerechts bundesweit erfolgreich tätig.