Haftungsausschluss für Sachmängel bei gebrauchten Immobilien
Immobilienrecht: Haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie trotz Haftungsausschluss im Notarvertrag für Mängel?
Es kommt drauf an:
Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrags vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des BGH nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen vereinbarter Eigenschaften.
Ergibt sich der Sachmangel hingegen nicht aus einer vereinbarten Eigenschaft, sondern daraus, dass die Immobilie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet oder sich für die gewöhnliche Verwendung nicht eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Immobilien der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann, dann haftet der Verkäufer im Immobilienrecht nur, wenn er den Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat.
Kaufinteressenten ist deshalb anzuraten, im Notarvertrag die Eigenschaften, auf die es ihnen ankommt, ausdrücklich zu vereinbaren. Je detaillierter die Beschaffenheit des Objekts zum Gegenstand der notariellen Vereinbarung gemacht ist, desto weniger weit erreicht der Haftungsausschluss. Wichtig ist, dass die Beschaffenheitsvereinbarung auch tatsächlich im notariellen Kaufvertrag steht. Denn der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar muss in den Vertrag alle Erklärungen aufnehmen, die nach Auffassung der Parteien Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Deshalb bildet die Beurkundungsverhandlung vor dem Notar eine Zäsur.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH im Immobilienrecht können die Parteien nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrages, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag nicht erwähnt wird.
Erst der notarielle Kaufvertrag ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält der notarielle Kaufvertrag einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder für die gewöhnliche Verwendung erwarten konnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.
Ein solcher Haftungsausschluss ist bis zur Grenze der Arglist wirksam. Ein arglistiges Verschweigen ist gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Fazit:
Entscheidend für die Haftung ist der beurkundete Vertragsinhalt. Die vertraglich zugrundegelegte Beschaffenheit der Immobilie sollte soweit wie möglich im Notarvertrag konkret formuliert und vereinbart werden. Wurde keine besondere Beschaffenheit der Immobilie vereinbart und enthält der Notarvertrag einen wirksamen Haftungsausschluss für Sachmängel, muss der Käufer dem Verkäufer Arglist nachweisen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien sollten sich vor Abschluss des Notarvertrages unbedingt anwaltlich beraten lassen, um nicht in Haftungsfallen zu tappen.
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