Durch Widerruf gezahlte Maklerprovision zurückholen 

Gezahlte Maklerprovision zurückholen – das geht, wenn der Maklervertrag rechtswirksam widerrufen werden kann. Im Regelfall ist das nur binnen 14 Tagen möglich. Ist die Widerrufsbelehrung jedoch unwirksam oder fehlt sie ganz, beträgt die Frist für den Widerruf ein Jahr und 14 Tage. Innerhalb dieser Frist können Verbraucher dann den Maklervertrag widerrufen und die komplette Maklerprovision zurückholen. Der vermittelte Kaufvertrag über die Immobilie  bleibt natürlich wirksam, wenn der Maklervertrag widerrufen wird. 

Wichtig dabei ist: der Maklervertrag muss als Fernabsatzgeschäft geschlossen worden sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vertrag bereits dadurch zustande gekommen ist, dass ein Link im Internet mit dem entsprechenden Inhalt angeklickt wurde. Neben der online-Beauftragung kommt auch eine Beauftragung per E-Mail, Telefon, Fax, Brief in Betracht.

Gezahlte Maklerprovision zurückverlangen: unter bestimmten Voraussetzungen ist das rechtsicher möglich, nämlich wenn der Maklervertrag widerrufen werden kann. Ein Widerrufsrecht steht dem Maklerkunden nach § 312g Abs. 1 BGB bei Fernabsatzverträgen zu, wenn der Vertrag als Verbraucher abgeschlossen wurde. In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs wurde nunmehr entschieden, dass die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag einer Tochterfirma einer Sparkasse fehlerhaft war und somit das Widerrufsrecht des Verbrauchers weiterhin besteht. Rechtsanwalt Dr. Gasser erläutert, was Fernabsatzverträge sind und welche Widerrufsfrist bei einem Maklervertrag mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung gilt. Zudem wird beschrieben, warum die Widerrufsbelehrung der Sparkassen-Immo den gesetzlichen Anforderungen nicht genügte. Wichtig: die Zeit läuft ! Wer den Maklervertrag widerrufen und die Maklerprovision zurückverlangen oder gar nicht erst zahlen will, muss sich beeilen.

Ein Widerrufsrecht steht dem Maklerkunden nach § 312g Abs. 1 BGB bei Fernabsatzverträgen zu, wenn er den Vertrag als Verbraucher abgeschlossen hat. Über die Möglichkeit des Widerrufs muss der Makler einen Käuferoder Mieter (Verbraucher) belehren. Unterlässt er dies oder verwendet er eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann der Verbraucher den Maklervertrag widerrufen und die gezahlte Maklerprovision zurückverlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof in den Entscheidungen I ZR134/18 und I ZR 30/15, I ZR 68/15. Beim Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft gilt: ohne (zutreffende) Widerrufsbelehrung keinen Anspruch auf die Maklerprovision.

Was sind Fernabsatzverträge? Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungsystems erfolgt (§ 312c Abs. 1 BGB). Zu den Fernkommunikationsmitteln gehören Briefe, Telefonanrufe und E-Mails (§ 312c Abs. 2 BGB).

Maklerprovsion nach BGH-Urteil zurückholen

Ein solcher Fall lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1. Dezember 2022 (I ZR 28/22) zugrunde. Der Kläger hatte den Maklervertrag – Fernabsatzgeschäft – widerrufen und wollte seine Maklerprovision zurückverlangen. Der Vertrag war bereits über das Internet zustandegekommen. Deshalb handelte es sich um ein Fernabsatzgeschäft. Es war eine Immobilienvermittlung durch eine Tochterfirma einer Sparkasse. Sparkassen vermitteln Immobilien häufig über eine Tochterfirma. In Bayern heißt diese Immobilien-Verwaltungs GmbH oder Sparkassen-Immo. In anderen Bundesländern sind abweichende Bezeichnungen üblich. Der BGH hat in der angegebenen Entscheidung entschieden, dass die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag der Sparkassen-Immo fehlerhaft ist. Der Verbraucher kann die Maklerprovision zurückverlangen.

Welche Widerrufsfrist gilt bei einem Maklervertrag, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist?

Gemäß § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Widerrufsfrist beginnt bei Fernabsatzverträge nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 EGBGB unterrichtet hat (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem in § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt des Vertragsschlusses (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Die Regelung in Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB liegt die Informationspflichten des Unternehmers fest, wenn dem Verbraucher bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB zusteht. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Abs. 1 BGB sowie das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 zum EGBGB zu informieren.

Nach Art. 246a § 4 Abs. 1 EG BGB muss der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen nach Art. 246a § 1 EGBGB vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in klarer und verständlicher Weise zur Verfügung stellen. Bei einem Fernabsatzvertrag muss der Unternehmer die Informationen in einer den benutzten Fernkommunikationsmitteln angepassten Weise zur Verfügung stellen (Art. 246a § 4 Abs. 3 Satz 1 EGBGB).

Genügt die Widerrufsbelehrung den Anforderungen nicht, so kann der Verbraucher den Maklervertrag binnen 12 Monaten und 14 Tagen widerrufen.

Folge des wirksamen Widerrufs ist, dass der Verbraucher die Maklerprovision zurückverlangen kann. Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser setzt den Widerruf für Sie erfolgreich durch.

Warum erfüllt die Widerrufsbelehrung der Sparkassen-Immo die gesetzlichen Anforderungen nicht?

Die Widerrufsbelehrung der Sparkassen-Immo erfüllt die gesetzlichen Anforderungen deswegen nicht, weil sie den Verbraucher nicht in der gebotenen Klarheit über den Adressaten des Widerrufs informiert.

So heißt es in der Widerrufsbelehrung zunächst:

„Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (die Sparkassen-I.-V-GmbH, [Anschrift, Telefonnummer, Telefaxnummer, E-Mail-Adresse]) mittels einer eindeutigen Erklärung … über ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren.“

Mit der auf die Sparkassen-Immo bezogenen Formulierung „müssen Sie uns“ wird zum Ausdruck gebracht, dass der Verbraucher sein Widerrufsrecht wirksam nur dadurch ausüben kann, dass die Widerrufserklärung über einen der aufgeführten Kontaktkanäle der Sparkassen-Immo zugeht. Im folgenden Absatz wird dagegen unter der Überschrift „den Widerruf richten Sie bitte an:“ nicht nur die Sparkassen-Immo, sondern auch die Sparkasse selbst mit den entsprechenden Kontaktdaten aufgeführt.

Durch die Angabe von zwei möglichen Adressaten könnten die Verbraucher nach Auffassung des BGH zu dem irrigen Schluss geführt werden, auch die Sparkasse sei Vertragspartner und somit komme es für den Fristbeginn auf den Vertragsschluss mit der Sparkasse an. In jedem Fall ist die Belehrung widersprüchlich und damit insgesamt unklar. Für den Verbraucher ist nicht eindeutig erkennbar, ob für die Einhaltung der Widerrufsfrist der Zugang des Widerrufs nur bei der Sparkassen-Immo oder der Zugang auch bei der Sparkasse selbst maßgeblich ist.

Nach dem Urteil des BGH sind somit zahlreiche Maklerverträge der Sparkassen-Immo noch widerrufbar, wenn der Vertragsschluss noch nicht länger als ein Jahr und 14 Tage zurückliegt und der Vertragsschluss ausschließlich mit Fernkommunikationsmitteln erfolgte.

Rechtsanwalt Dr. Gasser ist seit annähernd 10 Jahren auf den Widerruf von Immobiliar-Verträgen spezialisiert und steht Ihnen gern zur Verfügung.

Rückzahlung Maklerprovision Anspruchsgrundlage

Die Rechtsfolgen des wirksamen Widerrufs des Maklervertrages sind in § 357 BGB geregelt. Die empfangenen Leistungen sind spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren. Das regelt das Schicksal der Provision. Der Verbraucher erhält somit die gezahlte Maklerprovision zurück.

Maklerprovision umgehen

Der Widerruf des Maklervertrages ist ab Vertragsschluss jederzeit möglich. Durch den wirksamen Widerruf entfällt der Anspruch des Maklers auf die Maklerprovision. Auf diese Weise lässt sich die Maklerprovision vermeiden.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Der Widerruf des Maklervertrages nach den Regeln des Fernabsatzgeschäftes ist für den Verbraucher der sicherste Weg, um eine Maklerprovision zu Fall zu bringen bzw. zurückzufordern. Sollte dieser Weg nicht zur Verfügung stehen, gibt es weitere denkbare Gründe, weshalb im Einzelfall eine Maklerprovision nicht verdient ist. Hierzu existiert eine ausgefeilte Rechtsprechung zum Recht des Maklervertrages.

Aus Sicht des Verkäufers

Die vorstehenden Ausführungen sind bezogen auf den Fall, dass der Käufer den Maklervertrag abschließt, und zwar als Fernabsatzvertrag, wie oben beschrieben. Aus Sicht des Verkäufers ändert sich durch den wirksamen Widerruf des Maklervertrages durch den Käufer nichts. Ebenso bleibt der Finanzierungsvertrag durch den wirksamen Widerruf des Maklervertrages unberührt.

Dr. Ingo Gasser vertritt Mandanten bundesweit. Die persönliche Betreuung und die Ansprechbarkeit im Vorfeld sowie die persönliche Wahrnehmung von Gerichtsterminen und während der gesamten Verfahrensdauer entspricht der hiesigen Bearbeitungsweise. Die Organisation der Kanzlei sorgt für stets gegebene Ansprechbarkeit und umgehende Beratung. Das schließt die kostenlose Erstberatung, die Beratung über die Vorgehensweise und auch den Umgang mit der Rechtsschutzversicherung im Vorfeld der Mandatserteilung mit ein.

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