ZIVILRECHT


Maklervertrag widerrufen oder kündigen – So lösen Sie sich vom Maklervertrag

Ein Maklervertrag im Immobilienbereich ist schnell geschlossen: Oft genügt schon eine Online-Anfrage oder ein Telefonat, um einen bindenden Vertrag mit einem Immobilienmakler einzugehen. Verbraucher, die ein Haus oder eine Wohnung suchen oder verkaufen, fragen sich daher häufig, wie sie sich von einem Maklervertrag lösen können, wenn sie es sich anders überlegen oder mit dem Makler unzufrieden sind.

Auf dieser Seite erfahren Sie, was ein Maklervertrag genau ist, welche Möglichkeiten Verbraucher haben, einen Maklervertrag zu beenden, wie das Widerrufsrecht funktioniert (insbesondere bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder per Telefon/Internet geschlossen wurden), welche Bedeutung der § 656d BGB für die Maklerprovision hat und was ein aktuelles BGH-Urteil vom 6. März 2025 für Verbraucher und Makler bedeutet. Außerdem geben wir ein Beispiel aus der Praxis und beantworten häufige Fragen – inklusive Hinweis auf unsere  kostenlose Erstberatung und bundesweite Vertretung.


Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Kunden (Verkäufer oder Käufer), in dem sich der Makler verpflichtet, eine Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags (z. B. eines Kaufvertrags über eine Immobilie) nachzuweisen oder zu vermitteln. Im Gegenzug verspricht der Kunde eine Maklerprovision (Courtage) für den Fall, dass der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 652 ff. BGB. Wichtig zu wissen: Ein Makler wird auf Erfolgsbasis tätig – ein Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich erst, wenn der beabsichtigte Kauf- oder Mietvertrag wirksam abgeschlossen wurde, eventuell kann der Maklervertrag widerrufen werden.

In der Praxis kommt ein Maklervertrag oft formlos oder konkludent zustande. Das heißt, es muss nicht zwingend ein schriftlicher Vertrag unterzeichnet werden. Bereits die Inanspruchnahme von Maklerleistungen in Kenntnis der Provisionspflicht kann als Einverständnis gewertet werden. Beispiel: Ein Interessent sieht in einem Internet-Exposé den Hinweis auf eine Käuferprovision und fordert vom Makler das Exposé oder einen Besichtigungstermin an. Dadurch kommt – ohne ausdrückliche Unterschrift – grundsätzlich ein Maklervertrag zustande. Die bloße Hoffnung, ohne Courtage kaufen zu können, schützt in so einem Fall nicht vor der Zahlungspflicht.

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten jedoch strengere Formvorschriften für Maklerverträge über Wohnimmobilien: Solche Verträge müssen in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB). Ein rein mündlicher oder telefonisch vereinbarter Maklervertrag ist in diesem Bereich nicht mehr rechtswirksam. Das bedeutet, dass zumindest eine E-Mail oder ein Schreiben vorliegen muss, aus dem die Vereinbarung hervorgeht. Fehlt diese gesetzlich vorgeschriebene Textform, kann der Vertrag als unwirksam betrachtet werden – ein weiterer Ansatzpunkt, um sich von Verpflichtungen zu lösen, eventuell kann der Maklervertrag widerrufen werden.

Typische Situationen: Im Immobilienbereich beauftragen häufig Verkäufer einen Makler, um ihr Objekt zu vermarkten. Der Makler sucht dann Kaufinteressenten und erhält im Erfolgsfall eine Provision, oft von beiden Seiten. Kaufinteressenten wiederum schließen häufig unwissentlich einen Maklervertrag, wenn sie auf ein Immobilieninserat reagieren. Auch Vermieter oder Mieter können Maklerverträge schließen (hier gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, wonach der Auftraggeber den Makler bezahlt). Diese Seite fokussiert jedoch auf Kaufverträge, da hier das Widerrufsrecht und die neuen Regeln zur Provisionsteilung besonders relevant sind.


Möglichkeiten für Verbraucher, einen Maklervertrag zu beenden

Verbraucher sind einem Maklervertrag nicht schutzlos ausgeliefert. Je nach Situation gibt es mehrere Möglichkeiten, sich von einem Maklervertrag zu lösen:

  • Maklervertrag widerrufen: Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, der im Fernabsatz (online, E-Mail, Telefon etc.) oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Innerhalb dieser Frist kann der Maklervertrag widerrufen werden – ohne Angabe von Gründen – dazu unten mehr.
  • Ordentliche Kündigung: Wurde der Maklervertrag unbefristet geschlossen (häufig bei Verkäufer-Makler-Verträgen), kann der Auftraggeber ihn in der Regel jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Makler muss dann seine Tätigkeit einstellen. Bei befristeten Maklerverträgen ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit meist ausgeschlossen; der Vertrag endet dann automatisch mit Fristablauf (es sei denn, eine Verlängerungsklausel greift).
  • Außerordentliche Kündigung: Wenn ein befristeter Maklervertrag vorzeitig beendet werden soll, bleibt oft nur die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 626 BGB). Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Auftraggeber die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar ist – etwa weil der Makler seine Pflichten gravierend verletzt (z. B. keine Bewerbung der Immobilie oder keine Betreuung der Interessenten entgegen der Vereinbarung). Eine außerordentliche Kündigung muss zeitnah erfolgen, typischerweise innerhalb von 2 Wochen nachdem der Kündigungsberechtigte von dem wichtigen Grund erfahren hat.
  • Anfechtung oder Aufhebungsvertrag: In seltenen Fällen kommt auch eine Anfechtung des Maklervertrags (z. B. wegen arglistiger Täuschung durch den Makler) in Betracht, was den Vertrag rückwirkend nichtig machen würde. Außerdem besteht immer die Möglichkeit, mit dem Makler einvernehmlich eine Aufhebung des Vertrags zu vereinbaren – hierfür wird der Makler jedoch meist eine Vergütung oder Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.
  • Formnichtigkeit: Wie oben erwähnt, benötigt ein Maklervertrag über Wohnimmobilien seit 2020 Textform (§ 656a BGB). Wurde ein solcher Vertrag nur mündlich oder telefonisch geschlossen, gilt er als nichtig. Verbraucher können sich in solchen Fällen auf den Formmangel berufen, um keine Provision zahlen zu müssen. (Achtung: Die Textform ist auch für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen – z. B. Reservierungsvereinbarungen – erforderlich)

Im Folgenden liegt der Schwerpunkt auf dem Widerrufsrecht, da dies für viele Verbraucher der einfachste und rechtssicherste Weg ist, sich von einem Maklervertrag zu lösen.


Widerrufsrecht bei Maklerverträgen (Fernabsatz & Haustürgeschäft)

Das Widerrufsrecht gibt Verbrauchern die Möglichkeit, innerhalb einer bestimmten Frist ohne Angabe von Gründen den Maklervertrag zu widerrufen. Bei Maklerverträgen greift dieses Recht immer dann, wenn der Vertrag unter bestimmten Umständen zustande kam, nämlich als Fernabsatzvertrag oder als außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag.


Voraussetzungen: Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen

Ein Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB) liegt vor, wenn der Maklervertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande kommt. Das heißt, alle Vereinbarungen wurden z. B. per E-Mail, Telefon, Online-Formular, Fax oder Brief getroffen, ohne dass es zu einem persönlichen Treffen zwischen Makler und Verbraucher kam. Entscheidend ist, dass kein unmittelbarer persönlicher Kontakt stattfindet.

 Beispiele: Sie fordern online ein Exposé an und erteilen damit dem Makler den Suchauftrag, oder Sie schließen einen Maklervertrag telefonisch ab, ohne den Makler persönlich zu treffen. – Kein Fernabsatzvertrag liegt hingegen vor, wenn zwar zunächst telefonischer oder elektronischer Kontakt bestand, letztlich der Vertrag aber in einem persönlichen Termin in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wird.

Daneben gibt es den Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen (oft auch Haustürgeschäft genannt, § 312b BGB). Dieser ist einem Fernabsatzvertrag widerrufsrechtlich gleichgestellt. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Maklervertrag nicht in den Räumen des Maklers, sondern z. B. während einer Wohnungsbesichtigung vor Ort oder bei Ihnen zu Hause geschlossen wird. Beispiel: Sie unterschreiben bei der Besichtigung einer Immobilie vor Ort eine Provisionsvereinbarung – grundsätzlich kann auch dann der Maklervertrag widerrufen werden, da der Vertrag nicht in den Räumen des Maklers zustande kam.

Voraussetzung ist stets, dass Sie als Verbraucher handeln. Unternehmen oder professionelle Investoren können sich auf das Widerrufsrecht in der Regel nicht berufen. Handelt der Kunde jedoch zu privaten Zwecken (selbst wenn er Verkäufer einer Immobilie ist, die er privat veräußert), gilt er als Verbraucher und genießt diesen Schutz und kann eventuell den Maklervertrag widerrufen.


Widerrufsfrist: 14 Tage (und Verlängerung bei Fehlern)

Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt, sobald der Vertrag abgeschlossen ist und der Verbraucher eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform erhalten hat. In vielen Fällen schicken Makler daher unmittelbar nach der ersten Kontaktaufnahme eine E-Mail mit Vertragsbestätigung und Widerrufsbelehrung.

Wichtig: Ohne korrekte Belehrung verlängert sich die Frist erheblich. Belehrt der Makler den Verbraucher nicht oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht und dessen Bedingungen, läuft die Widerrufsfrist erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss ab. Gesetzlich ist dies in § 356 Abs. 3 BGB geregelt. Praktisch bedeutet das: Ein Verbraucher kann noch nach vielen Monaten den Maklervertrag widerrufen, wenn der Makler seine Informationspflicht verletzt hat. Nach Ablauf von maximal einem Jahr und 14 Tagen erlischt das Recht allerdings unwiederbringlich – es ist daher ratsam, nicht unnötig lange zu warten, wenn man den Widerruf des maklervertrags durchführen möchte.


Typische Fehler der Makler bei der Widerrufsbelehrung

In der Praxis zeigen sich viele Fehler in Widerrufsbelehrungen, die Makler verwenden. Solche Fehler kommen dem Verbraucher zugute, denn sie führen dazu, dass die 14-Tage-Frist nicht zu laufen beginnt bzw. sich auf ein Jahr und 14 Tage verlängert. Häufige Fehler sind zum Beispiel:

  • Die Belehrung fehlt ganz oder ist unvollständig. Manche Makler vergessen die Widerrufsbelehrung oder passen ein Muster nur unzureichend an – in beiden Fällen wird die Frist nicht korrekt in Gang gesetzt.
  • Falsche oder irreführende Angaben zum Ablauf des Widerrufs. Oft ist unklar oder falsch beschrieben, wie der Widerruf zu erklären ist und an wen er zu richten ist. Auch beim Thema Wertersatz (Bezahlung für bereits erbrachte Leistungen) schleichen sich Fehler ein.
  • Widersprüchliche Informationen: Verwendet der Makler mehrere Belehrungen (etwa in E-Mails, PDFs oder AGB) und sind diese nicht konsistent, kann das den Verbraucher verwirren. Der BGH hat entschieden, dass jede Unklarheit oder Widersprüchlichkeit in der Belehrung dazu führt, dass der Verbraucher nicht ordnungsgemäß informiert wurde. In einem solchen Fall gilt die Belehrung als insgesamt unwirksam – mit der Folge der Fristverlängerung.
  • Kein Muster-Widerrufsformular beigefügt: Nach dem Gesetz muss der Unternehmer dem Verbraucher ein Musterformular für den Widerruf zur Verfügung stellen (Art. 246a §1 Abs.2 EGBGB). Fehlt dieses Formular oder weicht es unzulässig vom gesetzlichen Muster ab, ist die Belehrung ebenfalls fehlerhaft. Ein bekanntes Beispiel: Ein Makler händigt nur die Belehrung aus, aber nicht das gesetzliche Muster-Widerrufsformular – dadurch wurde schon vielen Kunden ein jährliches Widerrufsrecht eröffnet.
  • Unzulässige „Verzichtserklärungen“: Manche Makler versuchen, Kunden sofort zu Beginn zum Verzicht auf das Widerrufsrecht zu bewegen – beispielsweise durch eine Formulierung, der Kunde bestätige, auf sein Widerrufsrecht zu verzichten. Eine solche Klausel ist rechtlich unwirksam und stellt sogar eine gravierende Täuschung des Verbrauchers dar. Die Rechtsprechung (z. B. OLG Brandenburg) hat klargestellt, dass ein Makler in so einem Fall keinen Provisionsanspruch hat, weil der Verbraucher mangels ordnungsgemäßer Belehrung den Maklervertrag widerrufen kann.

Tipp: Für Verbraucher lohnt es sich, die vom Makler erhaltenen Widerrufsunterlagen genau anzusehen (oder von einem Anwalt prüfen zu lassen). Schon kleine Abweichungen vom gesetzlichen Muster oder fehlende Informationen können bedeuten, dass die Widerrufsfrist noch läuft, selbst wenn man die 14 Tage verstreichen ließ.


Widerruf ausüben: Ablauf und Folgen

Möchte der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen, muss er innerhalb der Frist eine Widerrufserklärung an den Makler senden. Dafür reicht ein formloses Schreiben (Brief, E-Mail, Fax), in dem eindeutig der der Maklervertrag widerrufen wird. Es empfiehlt sich, Angaben wie den Abschlusszeitpunkt (z. B. „Ihre E-Mail vom …“) und das Objekt zu machen, damit der Makler den Vertrag zuordnen kann. Wichtig: Es kommt auf die Absendung innerhalb der Frist an, nicht unbedingt auf den Zugang – wer am 14. Tag den Widerruf verschickt (z. B. per E-Mail kurz vor Mitternacht), wahrt die Frist.

Die Rechtsfolge des Widerrufs ist, dass der Maklervertrag von Anfang an unwirksam wird (§ 355 BGB). Beide Seiten müssen empfangene Leistungen zurückgewähren. In der Praxis hat das vor allem folgende Auswirkungen:

  • Keine Provisionspflicht: Haben Sie wirksam widerrufen, müssen Sie keine Maklerprovision zahlen. Ein bereits erteilter Provisionsanspruch des Maklers erlischt. Selbst wenn inzwischen der Hauptvertrag (Kaufvertrag) abgeschlossen wurde, kann der Makler dann keine Courtage verlangen. Beispiel: Sie haben innerhalb von 14 Tagen nach dem Besichtigungstermin den Maklervertrag widerrufen und kaufen erst danach die Immobilie – dann schulden Sie dem Makler keine Provision, weil zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses kein gültiger Maklervertrag mehr bestand.
  • Wertersatz für erbrachte Leistungen: Hat der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist mit Zustimmung des Verbrauchers mit der Arbeit begonnen, kann unter Umständen ein Wertersatz verlangt werden. Allerdings muss der Makler Sie in diesem Fall vorab ausdrücklich darauf hingewiesen haben. Üblich ist etwa folgender Hinweis in der Belehrung: „Sie verlangen ausdrücklich, dass der Makler vor Ende der Widerrufsfrist tätig wird. Ihnen ist bekannt, dass Sie bei vollständiger Vertragserfüllung (Erfolg Nachweis/Vermittlung) Ihr Widerrufsrecht verlieren.“ Stimmen Sie dem zu, erlischt das Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung. Das heißt: Hat der Makler innerhalb der 14 Tage seine Leistung komplett erbracht (z. B. den Kaufvertrag vermittelt) und lagen Ihre Zustimmung und Belehrung über den Verlust des Widerrufsrechts vor, können Sie dann nicht mehr widerrufen. Wurde die Leistung nur teilweise erbracht, kommt ein anteiliger Wertersatz in Betracht, sofern korrekt belehrt wurde (§ 357 BGB). – Fehlt jedoch die richtige Belehrung über diese Punkte, können Sie trotz Leistung des Maklers widerrufen ohne etwas zahlen zu müssen. Viele Makler versuchen deshalb gar nicht erst, vor Ablauf von 14 Tagen einen Kaufvertrag herbeizuführen, ohne dass der Kunde auf das Widerrufsrecht verzichtet hat.
  • Rückabwicklung bereits gezahlter Beträge: Haben Sie dem Makler schon Geld gezahlt (z. B. eine Reservierungsgebühr oder sogar die Provision), können Sie diese Zahlung nach Widerruf zurückfordern (§ 357 Abs. 8 BGB). Der Makler muss den Betrag innerhalb von 14 Tagen erstatten.

Zusammengefasst bietet der Widerruf Verbrauchern ein mächtiges Werkzeug: Er ermöglicht es, maklerfreie Entscheidungen zu treffen, ohne an einen vorschnell geschlossenen Vertrag gebunden zu sein. Das Widerrufsrecht ist zwingendes Verbraucherschutzrecht – es kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder umgangen werden.


§ 656d BGB: Was regelt diese Norm zur Maklerprovision?

Neben dem Widerruf gibt es einen weiteren wichtigen Schutzmechanismus im Maklerrecht: § 656d BGB, eingefügt Ende 2020, betrifft die Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf. Diese Vorschrift – oft als Halbteilungsgrundsatz bezeichnet – schreibt vor, dass bei bestimmten Immobiliengeschäften keine einseitige Überwälzung der Maklerkosten auf den Verbraucher erfolgen darf.

Konkret lautet die Regel des § 656d Abs. 1 BGB sinngemäß: Hat nur eine Partei des Kaufvertrags (z. B. der Verkäufer) einen Makler beauftragt, so ist eine Vereinbarung, wonach die andere Partei (z. B. der Käufer) die Maklerprovision alleine oder überwiegend zahlt, unwirksam, sofern der Auftraggeber nicht mindestens die Hälfte der Provision selbst trägt.

Mit anderen Worten: Wer den Makler bestellt, muss mindestens 50 % der Courtage bezahlen. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass insbesondere private Käufer von Wohnimmobilien die gesamte Maklerprovision aufgebürdet bekommen. Der Halbteilungsgrundsatz gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist (die typischen Fälle also).

Diese Regelung umfasst alle Vereinbarungen, die Maklerkosten betreffen – auch Umgehungskonstruktionen. So kann z. B. der Verkäufer nicht einfach intern vereinbaren, dass der Käufer ihm die von ihm gezahlte Hälfte später erstattet; auch eine solche Abrede fiele unter das Verbot. Beispiel: Der Verkäufer beauftragt den Makler und vereinbart 25.000 € Provision. Im Kaufvertrag wird der Kaufpreis um diesen Betrag reduziert und der Käufer verpflichtet sich, dem Makler direkt 25.000 € zu zahlen, während der Verkäufer formal keine Provision zahlt.

Dieses Konstrukt verstößt gegen § 656d BGB, da letztlich der Käufer 100 % der Maklerkosten trägt, obwohl er den Makler gar nicht beauftragt hatte. Die Folge: Die Vereinbarung ist rechtlich unwirksam, der Käufer muss nicht zahlen und kann bereits gezahltes Geld zurückverlangen.

Rechtsfolge bei Verstoß: Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Nichtigkeit der entsprechenden Provisionsabrede. Es gibt keine geltungserhaltende Reduktion – das heißt, ein Gericht wird die Vereinbarung nicht einfach auf 50:50 „anpassen“, sondern komplett verwerfen. Für die Praxis bedeutet das: Hat ein Käufer entgegen § 656d BGB mehr als die Hälfte der Provision übernommen, kann er die gesamte gezahlte Provision zurückfordern (Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB). Der Makler geht in einem solchen Fall völlig leer aus.

Übrigens greifen seit derselben Reform 2020 auch § 656c BGB, der im Falle einer Doppeltätigkeit des Maklers (wenn also der Makler für Käufer und Verkäufer tätig wird) ebenfalls die hälftige Teilung vorschreibt. Hier hat der BGH klargestellt, dass bei Doppeltätigkeit zugunsten eines Verbrauchers die Provision ebenfalls zwingend halbiert werden muss – sonst ist der Maklervertrag als solcher unwirksam. Auch dies soll verhindern, dass der Makler durch geschickte Vertragsgestaltungen die Kosten einseitig auf eine Partei abwälzt.

Zusammengefasst: § 656d BGB stärkt die Position von Verbrauchern beim Immobilienkauf. Private Käufer sollen nicht mehr – wie früher üblich – alleine die oft erheblichen Maklergebühren tragen müssen. Die Norm zwingt zur fairen Kostenteilung und sorgt dafür, dass Verstöße den Maklern finanziell weh tun (bis hin zur kompletten Rückzahlung der Provision).


Aktuelle Rechtsprechung: BGH-Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24)

Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Verbraucherschutzregeln im Maklerrecht nochmals untermauert. Am 6. März 2025 fällte der BGH zwei Urteile (u. a. Az. I ZR 138/24 und I ZR 25/24), die Leitsätze und Kernaussagen zum Halbteilungsgrundsatz liefern und für klare Verhältnisse sorgen.

Im entschiedenen Fall (Az. I ZR 25/24) hatten Käufer einer Doppelhaushälfte vom Makler die Rückzahlung einer Provision verlangt. Der Hintergrund: Die Verkäuferin hatte den Makler beauftragt und eine Provision von 25.000 € vereinbart. Der Kaufpreis wurde aber um diese Summe reduziert und die Käufer zahlten jene 25.000 € direkt an den Makler, während die Verkäuferin formal nichts zahlte.

Dieses Umgehungsmodell sollte offenkundig das neue Gesetz austricksen. Der BGH bestätigte jedoch, dass hier ein klarer Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz vorlag: Die Verkäuferseite blieb nicht mit mindestens 50 % beteiligt, sondern wälzte die gesamte Last auf die Käufer ab.

Kernaussage des BGH: Eine Provisionsvereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist insgesamt nichtig – „eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt“, so der BGH. Im Ergebnis musste der Makler die vollständige Provision zurückzahlen, da die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgt war. Die Vorinstanz (OLG Köln) hatte noch versucht, salomonisch die Vereinbarung auf 50:50 zu reduzieren und nur die halbe Provision zurückzugeben; der BGH hat diese Lösung jedoch ausdrücklich verworfen. Für Verbraucher bedeutet das maximale Klarheit: Jede Umgehung von § 656d BGB schlägt voll zu Lasten des Maklers aus.

Ein weiteres Urteil vom selben Tag (Az. I ZR 32/24) betraf § 656c BGB: Hier stellte der BGH klar, was unter einem „Einfamilienhaus“ im Sinne des Gesetzes zu verstehen ist und dass der Halbteilungsgrundsatz sogar greift, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter (im Fall: die Ehefrau des Verkäufers) den Makler beauftragt hat. Der BGH wendete § 656c BGB hier analog an, um eine Gesetzeslücke zu schließen und den Verbraucherschutzzweck nicht zu unterlaufen.

Die Botschaft dahinter: Makler und Verkäufer können sich nicht durch formale Tricks (wie Einschalten eines Dritten oder Kleinlichkeitsdebatten über die Definition eines „Einfamilienhauses“) vor dem Gesetz retten. Entscheidend ist der Zweck der Norm, und der besteht laut BGH darin, Verbraucher vor unbilliger Kostentragung zu bewahren.

Bedeutung für Verbraucher: Das BGH-Urteil von März 2025 stärkt den Verbraucherschutz erheblich. Private Immobilienkäufer können sich nun mit höchstrichterlicher Rückendeckung darauf berufen, dass sie nicht mehr als 50 % der Maklerprovision zahlen müssen, wenn sie den Makler nicht selbst bestellt haben. Wurde dennoch eine höhere Quote vereinbart oder bereits gezahlt, haben sie beste Chancen, ihr Geld zurückzubekommen. Die Rechtsprechung schiebt damit sämtlichen Modellen, bei denen Käufer heimlich doch die volle Provision tragen, einen Riegel vor.

Bedeutung für Makler und Verkäufer: Maklerbüros und Immobilienverkäufer müssen die gesetzlichen Vorgaben nun unbedingt ernst nehmen. Jeder Versuch, den Halbteilungsgrundsatz zu umgehen – etwa durch kreative Vertragskonstruktionen – birgt das Risiko, dass die Vereinbarung nichtig ist und die Provision komplett zurückgezahlt werden muss. Gleichzeitig sollten Makler darauf achten, die Textform einzuhalten (§ 656a BGB) und Verbraucher korrekt über Widerrufsrechte zu informieren, da auch hier Fehler schnell dazu führen, dass kein Provisionsanspruch besteht. Die BGH-Entscheidungen zeigen: Die Gerichte stellen sich klar auf die Seite der Verbraucher, um sie vor übervorteilenden Praktiken zu schützen.


Beispiel aus der Praxis: So lösen Sie sich vom Maklervertrag

Zum Abschluss ein konkretes Fallbeispiel, das zeigt, wie ein Verbraucher seinen Maklervertrag beenden kann:

Beispiel: Herr M. interessiert sich für eine Eigentumswohnung und stößt auf einer Immobilienplattform auf ein interessantes Angebot. Im Online-Exposé steht „3,57 % Käuferprovision“. Herr M. füllt das Kontaktformular aus und verlangt nähere Infos. Noch am selben Tag erhält er vom Makler per E-Mail das Exposé sowie eine PDF-Datei mit einem „Maklervertrag“ und der Widerrufsbelehrung. Darin bestätigt Herr M. (durch Anklicken eines Kästchens), dass der Makler sofort mit der Arbeit beginnen soll. Der Makler vereinbart einen Besichtigungstermin, den Herr M. wenige Tage später wahrnimmt.

Nach der Besichtigung ist Herr M. jedoch unsicher, ob er die Wohnung wirklich kaufen will. Zudem stellt er fest, dass die Widerrufsbelehrung in der E-Mail etwas merkwürdig formuliert ist – insbesondere fehlt ein Widerrufsformular. Herr M. möchte daher den Maklervertrag wieder loswerden. Was kann er tun?

  1. Widerrufsrecht prüfen: Da Herr M. den Vertrag online abgeschlossen hat, liegt ein Fernabsatzvertrag vor. Er ist Verbraucher – somit hat er grundsätzlich ein Widerrufsrecht. Die 14-tägige Widerrufsfrist hat mit Erhalt der Belehrung begonnen. Da jedoch offenbar das gesetzliche Muster-Widerrufsformular fehlte, wurde Herr M. nicht ordnungsgemäß belehrt. Somit verlängert sich die Frist auf 1 Jahr und 14 Tage. Herr M. befindet sich erst eine Woche nach Vertragsschluss – also innerhalb sowohl der 14 Tage als auch der verlängerten Frist.
  2. Widerruf erklären: Herr M. schreibt noch am gleichen Abend eine E-Mail an den Makler, in der er unter Angabe des Objekts erklärt, dass er den Maklervertrag widerruft. Er beruft sich auf sein Widerrufsrecht als Verbraucher und bittet um Bestätigung. Diese E-Mail schickt er fristgerecht ab und bewahrt eine Kopie sowie den Sendebericht auf.
  3. Reaktion des Maklers: Der Makler bestätigt einige Tage später schriftlich den Widerruf. Da Herr M. den Vertrag innerhalb der Frist widerrufen hat, ist der Vertrag beendet. Der Makler darf nun nicht weiter für Herrn M. tätig werden. Etwaige Ansprüche auf Provision entfallen. Selbst wenn Herr M. sich doch noch entschließen sollte, die Wohnung zu kaufen, dürfte der Makler hierfür keine Courtage fordern, da kein gültiger Maklervertrag mehr besteht.
  4. Besonderheit „sofortige Tätigkeit“: Herr M. hatte zugestimmt, dass der Makler sofort mit der Leistung beginnt. Hätte der Makler es geschafft, innerhalb der 14 Tage den Kaufvertrag für die Wohnung herbeizuführen, und hätte er Herrn M. korrekt über den Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Leistung belehrt, dann wäre Herr M.s Widerrufsrecht erloschen. Im Beispiel ist das aber nicht passiert – es kam kein Kaufvertrag innerhalb der Frist zustande und die Belehrung war fehlerhaft. Daher bleibt Herr M.s Widerruf wirksam.
  5. Ergebnis: Herr M. ist aus dem Maklervertrag entlassen und muss sich nicht um die Zahlung der 3,57 % Provision sorgen. Er hat sein Ziel – die Lösung vom Maklervertrag – erreicht. Sollte er die Wohnung nicht kaufen, entstehen ihm gar keine Kosten. Sollte er sie später doch erwerben (z. B. direkt vom Verkäufer oder nach Ablauf von einigen Monaten), müsste er gegebenenfalls nachweisen, dass der Maklervertrag damals beendet war – doch Herr M. hat ja die Widerrufsbestätigung des Maklers als Beleg.

Praxis-Hinweis: So unkompliziert wie bei Herrn M. läuft es leider nicht immer. Manche Makler sträuben sich gegen Widerrufe oder reagieren nicht. Spätestens dann empfiehlt es sich,  rechtlichen Beistand hinzuzuziehen. In vielen Fällen zeigen Makler schon nach einem anwaltlichen Schreiben Einsicht. Sollte ein Makler jedoch unberechtigt auf einer Provision bestehen oder eine bereits erhaltene Provision nicht zurückzahlen, kann notfalls gerichtlich durchgesetzt werden, was Verbrauchern zusteht (ggf. gestützt auf Widerruf oder § 656d BGB, je nach Konstellation).

Was ist mit Verkäufern? Auch als privater Verkäufer können Sie in vergleichbarer Weise verfahren: Wenn Sie den Maklervertrag z. B. an der eigenen Haustür oder per Telefon geschlossen haben, steht auch Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Ansonsten bleibt für Verkäufer oft die Möglichkeit, den Maklervertrag ordentlich (bei Unbefristung jederzeit) oder außerordentlich (bei Pflichtverletzungen des Maklers) zu kündigen. Beachten Sie aber, dass ein Makler, der bereits Käufer herangeführt hat, eventuell Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen haben könnte – lassen Sie sich im Zweifel beraten, um keine unnötigen Kosten zu riskieren.


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Ob Sie vom Makler falsch belehrt wurden, Probleme mit § 656d BGB haben (z. B. die Provision zurückfordern wollen) oder sich schlicht von einem Makler nicht gut vertreten fühlen: Wir kümmern uns um Ihr Recht. Bundesweit vertreten wir Ihre Interessen und setzen uns dafür ein, dass Sie keine ungerechtfertigte Maklercourtage zahlen oder aus ungünstigen Verträgen herauskommen. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen – wir helfen Ihnen gern weiter!


FAQ: Häufige Fragen zum Maklervertrag, Widerruf und Provision

Frage: Kann ich jeden Maklervertrag widerrufen?
Antwort: Nein, nicht jeder Maklervertrag ist widerrufbar. Das Widerrufsrecht gilt nur für Verbraucher und nur, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde. Haben Sie z. B. den Vertrag in den Büroräumen des Maklers unterschrieben, besteht kein Widerrufsrecht. In solchen Fällen können Sie den Vertrag nur kündigen oder – falls Formmängel vorliegen – dessen Unwirksamkeit geltend machen.


Frage: Wie lange habe ich Zeit, einen Maklervertrag zu widerrufen?
Antwort: Ab Vertragsabschluss 14 Tage, sofern Sie korrekt über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Die Frist beginnt mit Erhalt der Widerrufsbelehrung. Wurden Sie gar nicht oder fehlerhaft belehrt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate + 14 Tage ab Vertragsschluss. In dieser Verlängerungsfrist kann der Makler die Verzögerung nicht mehr durch Nachholung der Belehrung beenden – sie läuft fest bis zum maximalen Ende. Daher: Bei Zweifeln, ob die Belehrung stimmte, lieber fachkundigen Rat einholen, da ggf. noch ein Widerruf möglich ist.


Frage: Wie erkläre ich den Widerruf richtig?
Antwort: Der Widerruf muss in Textform (z. B. E-Mail, Fax, Brief) gegenüber dem Makler erklärt werden. Schreiben Sie formlos, dass Sie den Maklervertrag widerrufen. Nennen Sie idealerweise Datum des Vertragsschlusses (oder der ersten Kontaktaufnahme) und Objektdaten, um Verwechslungen auszuschließen. Eine Begründung müssen Sie nicht angeben.

Wichtig ist, dass Ihre Erklärung rechtzeitig abgesendet wird. Bewahren Sie einen Nachweis des Versands auf (z. B. E-Mail-Kopie, Fax-Sendebericht). Der Makler muss den Erhalt des Widerrufs anschließend bestätigen. Falls Sie vom Makler ein Widerrufsformular erhalten haben, können Sie dieses verwenden – es ist aber nicht zwingend nötig; ein selbst formuliertes Schreiben ist genauso gültig.


Frage: Was passiert, wenn ich nach dem Widerruf die Immobilie trotzdem kaufen möchte?
Antwort: In diesem Fall hat der Makler Pech gehabt – wenn der Widerruf wirksam war, besteht kein Provisionsanspruch mehr, selbst wenn Sie die Immobilie später tatsächlich kaufen. Durch den Widerruf wurde der Maklervertrag ja aufgelöst, der Makler hat dann keine vertragliche Grundlage mehr, Geld zu verlangen. Allerdings sollten Sie absolut sicher sein, dass Ihr Widerruf rechtmäßig war.

Hat der Makler z. B. bereits mit Ihrer Zustimmung vollständig seine Leistung erbracht (Kaufvertrag vermittelt) und Sie korrekt darüber belehrt, dann konnte der Widerruf eventuell nicht mehr ausgeübt werden. In den meisten Verbraucherkonstellationen jedoch – insbesondere wenn der Makler Fehler gemacht hat – gilt: Kein Vertrag, keine Provision. Kaufen Sie die Immobilie nach einem gültigen Widerruf, kann der Makler höchstens argumentieren, er habe trotzdem „ursächlich“ den Kontakt hergestellt; dem hat der BGH aber eine Absage erteilt, denn ohne Vertrag fehlt die Grundlage für die Courtage.


Frage: Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz nach § 656d BGB?
Antwort: Der Halbteilungsgrundsatz besagt, dass bei privaten Immobilienkäufen die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer halb zu halb geteilt werden muss, wenn nur eine Seite den Makler beauftragt hat. Derjenige, der den Makler engagiert (in der Praxis häufig der Verkäufer), muss mindestens 50 % der Kosten selbst tragen.

Der Käufer darf also nie mehr als die Hälfte zahlen, ansonsten ist die entsprechende Vereinbarung unwirksam. Dieser Grundsatz ist seit Ende 2020 gesetzlich verankert und soll verhindern, dass Verbraucher die volle Provisionslast tragen. Verstöße hiergegen ermöglichen es Käufern, bereits gezahlte Provisionen zurückzufordern.


Frage: Ich habe die Maklerprovision schon gezahlt – kann ich mein Geld zurückfordern?
Antwort: Das kommt auf die Umstände an. Haben Sie beispielsweise gezahlt, obwohl § 656d BGB eine Kostenteilung vorschreibt (also Sie als Käufer mehr als die Hälfte getragen haben), können Sie die Rückzahlung der gesamten Provision verlangen, weil die Vereinbarung nichtig war. Auch wenn Sie nachträglich feststellen, dass Sie den Maklervertrag wirksam widerrufen können (etwa weil die Belehrung fehlte oder falsch war), lässt sich eine bereits gezahlte Provision zurückholen – schließlich entfällt dann der Rechtsgrund für die Zahlung.

In der Praxis wird der Makler das Geld nicht immer freiwillig herausgeben. Hier kann anwaltliche Hilfe und notfalls eine Klage nötig sein. Die guten Nachrichten: Die aktuellen BGH-Urteile von 2025 bestärken die Position der Kunden erheblich, sodass die Erfolgsaussichten für Rückforderungen sehr hoch sind .



Dr. Ingo Gasser I Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser ist seit über 30 Jahren im Bereich  Zivilrecht und Bank- und Kapitalmarktrecht tätig und gelernter Bankkaufmann. Er ist seit vielen Jahren Mitglied der Arbeitsgemeinschaft „Bank- und Kapitalmarktrecht“ des Deutschen Anwaltsvereins und auf den Gebieten des   Anlegerschutzes und des Kapitalanlagerechts bundesweit erfolgreich tätig.