Der Vorfälligkeits-Joker

Vorfälligkeitsentschädigung und Rückforderung

Verbraucher, die ihren Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung ablösen wollen fragen sich, ob ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zusteht. Wer bereits Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt hat fragt sich, ob er das Geld zurückfordern kann.

Der Vorfälligkeitsjoker bietet aktuell in vielen Fällen die Möglichkeit, sich gegen Ansprüche auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich zu wehren. Bankkunden, die bereits Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, können die Rückzahlung durchsetzen.

Rechtlicher Ausgangspunkt ist § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB für Verträge ab dem 21.3.2016. Danach ist im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Aktuelle Gerichtsentscheidungen zugunsten der Verbraucher schaffen Rechtssicherheit.

Unzureichende Klausel in Darlehensverträgen der Commerzbank

In den von der Commerzbank standardmäßig verwendeten Bedingungen lautet die Information folgendermaßen:


„7. Voraussetzungen und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens (…)

Zunächst ermittelt die Bank unter Berücksichtigung etwa vertraglich vereinbarter Sondertilgungsrechte wann und in welcher Höhe Zahlungen vom Darlehensnehmer zu entrichten gewesen wären, wenn das Darlehen fortgeführt worden wäre. In einem weiteren Schritt ermittelt die Bank, welchen Betrag sie zum vorgesehenen Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung anlegen muss, damit der Bank der vereinbarte Betrag zum vorgesehenen vertraglichen Fälligkeitstermin der jeweiligen ausstehenden Rate zur Verfügung stehen würde. Dabei differenziert die Bank wie folgt: soweit Pfandbriefe mit entsprechenden fristen- kongruenten Laufzeiten vorhanden sind, legt die Bank für die Verzinsung des vorzeitig zurückgezahlt Darlehenskapitals die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zu Grunde. Die Summe der so ermittelten Anlagebeträge abzüglich des noch nicht zurückgezahlten Darlehensbetrages stellt die Ausgangssumme der Vorfälligkeitsentschädigung dar.“


Diese Information ist nach dem Urteil des OLG Frankfurt vom 1.7.2020 (17 U 810/19), vom BGH bestätigt mit Beschluss vom 28.6.2021 (XI ZR 320/20), unzureichend, weil die Commerzbank es unterlassen hat, darüber aufzuklären, wie die Berechnung erfolgt, wenn Hypothekenpfandbriefe nicht vorhanden sind wie beispielsweise im Falle unterjähriger Laufzeiten.

Ansprüche der Commerzbank auf Vorfälligkeitsentschädigung können deshalb erfolgreich abgewehrt werden.

Rückzahlungsansprüche bei bereits gezahlter Vorfälligkeitsentschädigung können erfolgreich durchgesetzt werden. Hier gilt es, die Verjährung im Auge zu behalten. Unverjährt sind derzeit jedenfalls Ansprüche, die Rückzahlungen aus 2019 (Verjährung zum 31.12. 2022) und später betreffen.

Fehlerhafte oder fehlende Information über den Zeitraum der berechtigten Zinserwartung

Zu informieren ist über den Zeitraum, für den eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt geschuldet wird.

Falls die Zinsbindung nicht schon früher endet, sind Immobiliendarlehen gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündbar, sobald 10 Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. In einem solchen Fall kann eine Entschädigung nicht verlangt werden. Die Bank darf deshalb ihren Zinsverlust bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung immer nur bis zumersten. möglichen Kündigungstermin berechnen. Erweckt die Bank hingegen in ihren Bedingungen den Eindruck, es könne ein Schaden über die gesamte Vertragslaufzeit berechnet werden, also auch für Zeiträume, die nach 10 Jahren +6 Monaten liegen, stellt dies ein Fehler dar, der zum Verlust des Anspruchs der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung führt.

Fehlender Hinweis auf Berücksichtigung der Sondertilgungsoption

In Kreditverträgen der Genossenschaftsbanken fehlt häufig der Hinweis, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte zugunsten des Verbrauchers zu berücksichtigen sind. Unter Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte würde sich eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung errechnen als bei starrer Tilgung. Ein derartiger unterlassener Hinweis läßt nach dem Urteil des Landgerichts Konstanz vom 8.12.2020 (C 4 O 155/20) den Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.

Keine Angabe des Verhältnisses der maßgeblichen Parameter bei der Berechnung desZinsschadens

Nach einem Urteil des Landgerichts Rostock vom 10.2.2021 (2 O 872/19) sind folgende Vertragsangaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung lückenhaft und intransparent:


„Vorfälligkeitsentschädigung

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Sparkasse erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. „Aktiv/Passiv-Methode“. Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre. Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen. Zunächst wird der Betrag ermittelt, der zum Ablösestichtag erforderlich ist, um sämtliche ursprünglich vereinbarten Zahlungen aus dem Kreditvertrag (Zinsen, Tilgung) sowie das rechnerische Restkapital am Ende der Zinsfestschreibung zu erzielen. Die anfallenden Zinsen sind in diese Berechnung einbezogen. Zusätzlich wird das auf den restlichen Zinsbindungsfrist entfallende und somit – auf Basis des effektiven Jahreszinses – zu erstattende Disagio in die Berechnung einbezogen, sofern ein Disagio vereinbart wurde. Die Sparkasse ermittelt ferner die zukünftig entfallenden Risiko- und Verwaltungskosten und reduziert die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend. Durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entsteht ein Institutsaufwand, der Ihnen in Rechnung gestellt wird.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für zusätzlich von Folgendem ausgegangen:

– Berücksichtigung der sich durch die Tilgung verringernden Darlehensschuld;

– Schadensersatzmindernde Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte;

– Abzinsung der ermittelten Schadensbeträge auf den Rückzahlungszeitpunkt.

Sofern der Darlehensnehmer der Sparkasse die Absicht mitteilt, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, übermittelt die Sparkasse dem Darlehensnehmer in Textform unverzüglich Informationen zur Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung, im Falle der Zulässigkeit die Höhe des zurückzuzahlenden Betrags und gegebenenfalls die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.“


Diese Information ist nach Auffassung des Landgerichts Rostock lückenhaft und intransparent. Dadurch kann für den Darlehensnehmer der Eindruck einer sehr viel größeren Belastung entstehen, welche ihn von der vorzeitigen Rückzahlung abhalten könnte.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass Verbraucher mit Abschlusszeitpunkt der Immobilienfinanzierung ab dem 21.3.2016 von der Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB profitieren können, wenn der Vertrag einen unklaren oder fehlerhaften Hinweis zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Fehlinformation über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder eine unzureichende Angabe zur Vertragslaufzeit enthält.

Rechtsanwalt Dr. Gasser bietet im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung eine Einschätzung ihrer Möglichkeiten an. Dazu werden die betroffenen Darlehensverträge benötigt. Diese können per E-Mail unter gasser@ingogasser.de übermittelt werden.